COLUMN

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一棟買いも夢じゃない!マンション価格の今後が気になる投資家が地方の不動産を買うべき7の理由

不動産取引が活発な現在。新たな不動産投資をご検討中の方も多いのでは?
しかし、実際に物件を調べてみたものの、販売価格の高騰に驚き、結局購入に至っていないという方も多いのでは?

今回は不動産投資に興味はあるもの「今は買い時じゃないから…」や「もうすぐ下がる…」などと言って、物件が購入できていない方のために、今すぐに少額予算で始められる、地方都市物件を使った不動産投資の魅力をご紹介します。

もし、「出来れば今すぐにでも、不動産投資を始めたい」とお考えの方は参考にされてみてはいかがでしょうか?

理由1 : 都心の不動産はこれまでになく高い

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国土交通省発表の2016年地価公示価格によると、日本全国で0.2%、商業地だけで見ると0.9%の上昇が見られました。
地価の高いエリアは軒並み都内に集中しており、日本で最も高額な土地は、東京銀座にある山野楽器本店。

1㎡あたりの価格は前年から630万円アップの4010万円で、過去最高記録を更新しました。
東京都内の平均を見ると、地価公示価格は、前年から2.08%アップの1㎡あたり89.4万円で、高値安定傾向は続いています。
都心エリアでは、2020年の東京オリンピック開催に伴う整備や再開発も行われる予定となっており、さらなる地価高騰により、これまでよりも物件を購入しにくくなる状況に変化していく可能性もあります。

理由2 : 地方都市の地価が上昇している

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地価公示価格が上昇している都道府県
順位 都道府県 上昇率 公示価格
1位 宮城県 5.09% 9.6万円/m2
2位 北海道 4.90% 5.1万円/m2
3位 福島県 4.30% 3.8万円/m2
4位 石川県 4.30% 6.7万円/m2
5位 愛知県 3.20% 15.9万円/m2

高価格で取引されている都心の不動産に対し、2016年の地価公示価格で地価上昇が目立ったのは、地方都市の商業地でした。
再開発が行われている宮城県や北海道などで大幅な上昇率を見せています。

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一方地点別に見ると、地価上昇率が最も高いエリアは大阪の代表的な観光地である道頓堀に近い心斎橋周辺で、前年から45.09%(829万円/㎡)上昇しました。

理由3 : 地方都市には利回りの高い物件が多い

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都心エリアでは、どんなに好条件の物件でも、不動産価格の高騰による利回りの低下が問題になっています。
そのため「もっと利回りの良い不動産を購入したい」と考える投資家のなかには、地方都市の高利回り物件に投資を始める人も増えてきています。
地方には、都心よりも収益効率が良い「利回り10%」を超えの物件も多くあり、お手頃な価格で購入できる点から、注目を集めています。
土地価格が抑えられていることから、建物価格を高めに設定し、減価償却費を増やすこともできるので、工夫次第でさらなる収益増につなげることもできます。

理由4 : お手頃価格でも人口が増えている都市もある

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「地方」と聞くと、人口減少への不安をお持ちの方もいらっしゃるかもしれません。

しかし対照的に人口が増えているエリアもあります。例えば福岡県福岡市は、人口日本第5位の約153万人ですが、企業誘致や再開発が盛んに進められ、今では日本で最も若年層の人口流入が多いエリアになりました。

参考 : http://facts.city.fukuoka.lg.jp/data/no1/

人口が増えているのは、都心部ばかりではありません。都内で良い物件が見つからない場合には、経済活動が盛んで人口が増加している地方都市で、物件を探されてみてはいかがでしょうか?

理由5 : マンション一棟購入で空室のリスク軽減

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日本で大きな問題になっているのが空き家です。全国の空き家は約820万戸。5年前と比較して約63万戸も増加しています。

(2014年総務省調べ)

東京都内でも全体の10.9%にあたる約81万戸が空き家で、新築マンションなど、住宅の供給過剰が原因と言われています。

空室は不動産投資を行う際に、最も悩ましい問題といっても過言ではないでしょう。しかし、これはあくまでもマンションの1室を購入した場合です。

地方に行けば、都心部のマンション1室が購入できる4000万円程度の額で、中古マンションを1棟購入することも可能です。

マンション1棟を購入すれば、複数の部屋から家賃収入が得られるので、空室があった場合でも、他の入居者の家賃で収益をあげることが可能になります。

空室の場合には家賃収益があげられないマンション1室購入よりも、低リスクの運用プランを組むことができます。

理由6 : 大胆なリフォームが出来る

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地方に中古マンション1棟を購入すると、あなたが思い通りの物件を持てる可能性が広がります。

マンションを購入すると、約10年ごとにリフォーム(大規模修繕)を行わなければなりません。

もし放置をしておくと、入居者の減少による収益悪化や、将来的な売却額の低下にも繋がるため、しっかり対応する必要があります。

クロスの張替えなどのような室内のリフォームは、あなた自身が自由に行うことができますが、階段、廊下などの「共用部」と呼ばれるエリアは、一般的にこれまでに入居者によって支払われた修繕積立金によって行われ、各部屋のオーナーの投票で使い道が決められます。

そのため、あなたが思い通りのリフォームプランが実現するとは限りません。

しかし、マンション1棟購入すると、他のオーナーの意向を気にすることなく、自由にリフォームをすることができます。

もし、思い通りの物件を手に入れたいという方は、地方でのマンション1棟買いがオススメです。

理由7 : 中心エリアの物件が買える

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不動産価格がお手頃な地方都市では、資金的な理由で、都心では実現が難しい資産運用も可能です。

例えば、市街地の中心地にある物件1棟を使った不動産投資。

昨年、北陸新幹線が開通した金沢駅の周辺では、開通から半年で観光客は約3倍の482万人。2016年の金沢市では、3.89%の地価上昇が見られました。

参考:北海道新聞
http://dd.hokkaido-np.co.jp/cont/bullet_train_6months_more/2-0029265.html

歴代最高価格を記録した東京銀座の土地は買えなくても、地方都市ならば、中心地の物件を使った投資プランも、より現実的なものとなります。

終わりに

不動産取引が活発な現在。新たな不動産投資をご検討中の方も多いと思いますが、物件探しは順調に進んでいますか?

もし、都心でご予算に見合った物件が見つからないようでしたら、地方都市の中古マンション1棟購入を検討されてみてはいかがでしょうか?

ライター紹介About the Writer

プレミアムバリューバンク

不動産投資のプロフェッショナルが、投資に関わる市況や知識などを、プロならではの視点からわかりやすくお伝えしていきます。日々変化するトレンドを逃さずチェックしてください。

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