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都心の駅近マンションが買えなくても不動産投資を成功させたい時の対処法

国土交通省が発表した2016年1月の全国の取引件数が、2015年4月分より10ヶ月連続でのプラス傾向が続くなど、不動産取引が活発に行われている現在、新規で物件のご購入を検討されている方も多いのでは?

しかし都心ではオリンピックに向けた開発が進む一方で、地価の高騰により、お手頃価格の物件を見つけにくくなっているのも事実です。

今回は「不動産投資を始めてみたいけれど、なかなか良い物件が見つからない」という方や、「都心にある駅から近いマンションは買えないけれど、新規の投資物件を探している」という方が、投資を成功させたい時の対処法をご紹介します。

もし、運用プランに見合った物件が見つからず投資に踏み切れていないようでしたら、ご参考にされてみてはいかがでしょうか?

対処法1 : 地価が上昇しているエリアを探す

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あなたは、国土交通省が発表している「地価公示価格」をご覧になられたことはありますか?

2016年の結果を見ると、都心部の地価高騰と、地方都市の急激な地価上昇傾向が鮮明になりました。

都道府県別の地価上昇率ランキングを見ると、地方都市の中でも、再開発が盛んな地域や、観光客が大幅に増加している地域などで上昇エリアは集中しています。

計測地点別に見ると、日本で最も地価上昇率が高かったのは大阪の繁華街、ミナミの中心地にある心斎橋筋のプラス45.1%。

関西空港へのLCC就航による中国人観光客の増加や、周辺エリアの再開発などが地価上昇の要因です。

大阪周辺では、梅田貨物駅跡の大型再開発も控えているほか、新規のホテル建設計画なども浮上しており、今後の地価に大きな影響を与えるものと推測されます。

対処法2 : 人口が増加しているエリアを探す

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日本で最も人口が多い都道府県は東京都ですが、人口が増加しているエリアは都心部だけではありません。

下は都道府県別の2010〜2015年にかけての人口の増加数と増加率が高かったエリアのランキングです。

人口の増加している市町村ベスト5
順位 都道府県 増加人数
1位 福岡県福岡市 74,767
2位 神奈川県川崎市 49,788
3位 埼玉県さいたま市 41,819
4位 北海道札幌市 40,239
5位 神奈川県横浜市 37,394
人口増加率が高い市町村ベスト5
順位 都道府県 増加率
1位 福岡県福岡市 5.10%
2位 神奈川県川崎市 3.49%
3位 宮城県仙台市 3.46%
4位 埼玉県さいたま市 3.42%
5位 北海道札幌市 1.13%

参考 : http://facts.city.fukuoka.lg.jp/data/no1/

東京への人口一局集中が問題になっていますが、このように地方にも人口が増加しているエリアがあり、人口が増えているエリアの物件を購入すれば、高い需要があり、収益が得られやすいと言えるでしょう。

需要を見極めれば、安定した家賃収益が得られる可能性が高くなると言えるでしょう。

もし、都心部で思うような価格帯の物件が見つからないようでしたら、地方の人口増加エリアに物件探しを広められてみてはいかがでしょうか?

対処法3 : 新築物件にこだわらない

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不動産投資を考える際、どのような物件を探されていますか?

もしこれまで新築物件を中心にお探しでしたら、中古物件にも視野を広げられてみてはいかがでしょう?

あなたが実際に生活する居住用物件と異なり、不動産投資を購入する際に気をつけなければいけない点があります。

まず、一般的には不動産は新築時の価格が一番高額で、中古物件になった途端、新築時の20〜30%は価格が下落すると言われています。

そのため、どのくらい下落するかを想定した上で、運用プランを組まなければなりません。

しかしこの下落率は一様ではなく、物件の人気や入居率、さらには自然災害などによる地価の急落なども起こりうる可能性があるため、実際の収益を推測するのは難しい傾向にあります。

一方で、不動産は一度「中古」として取り扱われると、一般的には資産価値は緩やかに下がります。

そして、中古物件は、例えば新築時の物件の人気などのような、新築よりも投資に投資を成功させるために必要な指標を多く見極められる点も魅力です。

もし、これまで新築物件に焦点を絞って物件を探されているようでしたら、
データが多く揃っていて、入居率の高い物件をお手頃な価格で手に入れられる可能性がある中古物件を、選択肢に入れられてみてはいかがでしょうか?

対処法4 : マンションの1棟購入も選択肢に入れる

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不動産投資をする際に、一度は不安に感じるのが空室です。

総務省調べによる日本の空き家率は、13.5%で、過去最高を更新しました。

都心部も例外ではなく、全住宅数の10.9%が空き家(2013年総務省調べ)と発表されています。

あなたは、「投資物件を購入しようと考えているものの、もし入居者が見つからなかったらどうしよう?」と悩んだ挙句、結局購入できていないという経験はありませんか?

魅力的な立地や好条件を兼ね備えている物件でも、今や空室のリスクと隣り合わせと言っても過言ではないでしょう。

このような状況だからこそ、多少空室があっても物件の運用に支障がない収益プランを検討してみませんか?

例えば代表的なものが中古マンションの1棟購入です。

都心で新築のワンルームマンション1室が購入できる4000万円程度の額で、地方都市の中古マンションを1棟買いすることも可能です。

物件を1棟丸ごと購入すれば、一部に空室があっても、入居者がいる部屋の家賃収益が得られます。

もし都心でプランに見合った物件が見つからないようでしたら、地方都市のマンション1棟購入を検討されてみてはいかがでしょうか?

対処法5 : 一等地が買えるエリアを探す

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不動産投資をしようと思っても、都心の中心エリアは高額で、なかなか手が出ないという方も多いのでは?

購入金額を持ち合わせていた場合でも、人気のマンションは購入権が抽選ということも多く、最近では、お金があっても思い通りの物件が買えないという方もいらっしゃるようです。

地価上昇率の高い都道府県
順位 都道府県 上昇率 公示価格
1位 宮城県 5.09% 9.6万円/m2
2位 北海道 4.90% 5.1万円/m2
3位 福島県 4.30% 3.8万円/m2
4位 石川県 4.30% 6.7万円/m2
5位 愛知県 3.20% 15.9万円/m2

上の表は地価上昇率の都道府県ですが、都心部で思い通りの物件が見つからないようでしたら、地方都市の一等地にある物件での不動産投資をご検討されてみてはいかがでしょうか?

地方都市に行けば、都心部ではなかなか購入することが難しい、市街地中心部の不動産を使った投資もできるため、より選択肢が広まります。

もし、一等地の物件で投資にご関心をお持ちでしたら、地方都市にも視野を広げて物件を探されてみてはいかがでしょうか?

終わりに

不動産取引が活発に行われている昨今、新たな物件を探されている方も多いと思います。

実際に「物件を購入しようとしたものの、なかなか思い通りの物件が見つからない」とお悩みの方も多いのでは?

もし「都心の駅から近いマンションは購入できないけれど、不動産投資をしてみたい」とお考えでしたら、地方都市の一等地にある中古物件の一棟買いで、不動産投資を始められてみてはいかがでしょうか。

ライター紹介About the Writer

プレミアムバリューバンク

不動産投資のプロフェッショナルが、投資に関わる市況や知識などを、プロならではの視点からわかりやすくお伝えしていきます。日々変化するトレンドを逃さずチェックしてください。

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