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××は固定資産税がお得!?</br>マンション投資にかかる維持費の調べ方

2016年4月期の首都圏エリアにおける住宅価格指数は、前年比4.13%のアップと(既存マンションを対象、一般財団法人 日本不動産研究所調べ)、相変わらず堅調な不動産業界。新規で投資物件の購入を考えられている方も多いのでは
ないでしょうか。

参考:
http://www.reinet.or.jp/pdf/fudoukenjutakuhyouka/LatestRelease20160628-J.pdf

投資用の不動産を購入される際に、考慮しなければならないことは数多くあります。その中でも、販売価格や立地も大切ですが、物件の購入前にきちんと考えておかなければならないものが、物件の維持費です。

実際に不動産を購入すると、多くの維持費用や税金が発生します。

しかし、計算が複雑な場合も多く、「調べずに物件を購入したら、支払いに追われるだけだった」という失敗談も耳にします。

今回は「不動産投資に関心はあるけれど、難しい計算はしたくない」という方のために、マンションを購入後に必要な維持費をご紹介します。

好立地の物件は年間60万円!管理費を節約するには?

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アパートやマンションなどの区分所有建物を購入すると、管理費の支払いが必要です。

管理費は、マンションの修繕工事などに向けて積み立てられるもので、一般的に1部屋あたり、毎月1万円程度のケースが多いと言われています。

しかし、新築物件や好立地のタワー型マンションなどでは、建物の性質上、修繕に手間がかかり、毎月5万円もの修繕費の支払が必要なケースも実際に見られました。

意外に支払額がかさむ可能性もあるため、購入時にきちんと確認しておく必要があります。

もし、「あのエリアの物件が欲しいけれど、維持費が高額で、運用プランに見合わない」という方は、中古物件や周辺エリアなどに範囲を広げて、投資プランに見合った物件を探してみましょう。

不動産投資家一番の悩み!固定資産税を減らすには?

不動産にかかる 固定資産税の計算方法

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実際にマンションを購入すると、毎年支払わなければいけないものが税金です。

その中で、不動産投資家を悩ませることになるのが、固定資産税の支払いではないでしょうか?

ここでは、簡単にできる固定資産税の計算方法をご紹介します。

土地にかかる固定資産税の計算

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土地にかかる固定資産税は

・課税標準(購入価格の70%程度)×6分の1(200㎡までの軽減特例)×1.4%(固定資産税率)
という計算で、求められます。

不動産が建てられている宅地には、下記の軽減税率が適用され、利用すれば、大幅に納税額がカットできます。

固定資産税の軽減特例
面積要件 特例適用範囲
200m2以下の宅地 登録価格の6分の1
200m2を超える宅地 登録価格の3分の1

「課税標準」とは、不動産の取引価格ではなく、市役所などに置かれている「固定資産登録台帳」に記載されている土地の価格で、一般的には購入価格の60〜70%程度の場合が多く見られます。なお、土地に対する課税標準には特例があり、面積に応じた軽減税率の適用ができるのです。

さらに税金を節約したいという場合には、課税標準の価格が抑えられている近郊エリアにある物件を探されてみてはいかがでしょうか。

近郊エリアの高利回りの物件は、税金の支払額が少なくなるため、運用次第では都心部の物件以上の収入を得ることも可能なためです。

建物にかかる固定資産税の計算

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建物にかかる固定資産税は、「不動産を再建築した場合の費用×1.4%(固定資産税率)」という計算で求められます。

「再建築費用」は、物件価格の60〜70%に収まるケースが多く見られますが、課税対象額をさらにカットすることもできます。

もっとも一般的な方法は、減価償却費用を使った節税です。

実際に固定資産税が課税されるのは、建物の再建築費用から減価償却費用を引いた額となります。

建築年数が経過している物件は、差し引かれる原価償却費用も増えるため、状態の良い高利回り中古物件で投資を始めれば、固定資産税を大幅な削減も可能になります。

所得税を節約するには?

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毎年の不動産収入に対して発生するのが「所得税」です。

「所得金額×所得税率(5〜45%)−控除額」という式が用いられ、計算には下記の所得額ごとに定められた税率と控除額が適用されます。

所得額別の所得税率と控除額
課税される所得金額 税率 控除額
195万円以下 5% 0円
195万円を超え330万円以下 10% 97,500円
330万円を超え695万円以下 20% 427,500円
695万円を超え900万円以下 23% 636,000円
900万円を超え1,800万円以下 33% 1,536,000円
1,800万円を超え4,000万円以下 40% 2,796,000円
4,000万円超 45% 4,796,000円

ここで注意しなければならないのが、所得税の課税対象額が家賃収入だけでなく、給与所得などを合わせた所得金額のすべてに及ぶことです。

年収700万円の投資家の場合

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例えば、1年間に給与所得500万円と、家賃収入200万円を合わせた700万円の年間所得がある方の場合

700万円×0.23(所得税率23%)−63万6,000円=97万4,000円

97万4,000円の所得税が課税されます。

所得額の節約には、リフォームが効果的

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年間所得の15〜20%を納めなければならない所得税。「少しでも納税額を減らせないだろうか?」とお悩みの方も多いかと思います。

そこで、所得税の節約するためにオススメなのが、物件の改修工事。

物件の改修工事に掛かった費用は、不動産収益から差し引かれるため、所得税の対象になる額を大幅に減らすことができるからです。一般的に不動産は、10〜15年ごとにリフォームなどの設備更新工事が必要だと言われています。

節税対策だけでなく、リフォームやリノベーションは、入居付けがしやすくなる傾向があるため、より一層の高収益を得るためにも有効な方法と言えるでしょう。

思い通りにリフォームできる物件を選ぶには?

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実際にアパートやマンションのオーナーになると、「思い通りのリフォームできない」と、お悩みになられる方もいらっしゃることでしょう。

主な原因は、リフォームや建て替えなどの重要事項が、議決権によって決められるためです。

そのため、クロスの貼り替えなどのような室内のわずかな改修工事以外は、思い通りのリフォームが出来ないケースも多く見られます。

だからこそ、「リフォームして、理想的な投資物件を手に入れたい」というオーナーにオススメしたいのが、中古マンションを1棟買いです。

首都圏のワンルームマンション1室と同程度の価格で、地方都市や郊外エリアならば、中古マンションが1棟購入できます。高利回りの物件や、新築よりも資産価値が下がりにくい点などから、より安定した投資プランが組める点も魅力です。

都心部でプランに見合った物件がなかなか見つけられないようでしたら、郊外の中古マンションに目を向けられてみてはいかがでしょうか。

投資を成功させるには郊外の中古物件を狙うべし!?

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活発な動きを見せる不動産業界の情勢に触れ、新規の投資物件の購入を考えられている方も多くいらっしゃることでしょう。

首都圏を中心に高値安定傾向にある不動産業界で、運用プランに見合った物件を見つけられていますか?

不動産は購入時だけでなく、購入後にも多額の維持費用が発生するため、投資を成功させるためには、これらを念頭に入れたプランを組む必要があります。
もし、これから物件探しを始められるようでしたら、今回ご紹介させていただいた視点を参考に、物件を探されてみるのも一つの手です。

ライター紹介About the Writer

プレミアムバリューバンク

不動産投資のプロフェッショナルが、投資に関わる市況や知識などを、プロならではの視点からわかりやすくお伝えしていきます。日々変化するトレンドを逃さずチェックしてください。

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