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土地は税額6分の1になる!?固定資産税を節約するための方法

これまでに、不動産への投資をご経験された方も多くいらっしゃると思いますが、投資を行う際にきちんと考えなければいけないのが、固定資産税です。

毎年必ず納税しなければいけない固定資産税ですが、実際の計算は複雑で、きちんと計算ができていないという方も多いのでは?

今回は、不動産投資を行う際に避けて通れない固定資産税の仕組みと、代表的な節約方法をご紹介します。

もし毎年の固定資産税の支払いにお悩みのようでしたら、ご参考にされてみてはいかがでしょう?

節税のカギは「課税標準」!固定資産税の計算方法

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固定資産税は毎年1月1日に、土地や家屋の所有者が、資産の価値に見合った税金を不動産がある市町村に対して支払う税金で、実際の納税額は「課税標準額×固定資産税率(1.4%)」という計算式で決められています。

一見複雑そうに見える計算ですが、この「課税標準額」に税金を節約するヒントが隠されています。

あなたも今日から「課税標準」の仕組みを理解して、賢く不動産投資に取り組んでみませんか?

購入価格の7割に課税!固定資産税額を見極めるには?

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「課税標準」は土地と不動産の合計額で決められますが、それぞれ計算方法が異なります。ここでは基準額の見極め方をご紹介します。

3年ごとに変わる!土地の「課税標準」

土地の「課税標準」は、実際の売買価格ではなく、国土交通省が3年に1回定める「固定資産税評価額」によって決められています。
(直近では2015年に調査実施)

地域差はありますが、一般的に実際の取引価格の70〜80%程度と言われ、課税の対象額が、取引価格よりも低く抑えられているケースが一般的です。

好立地の中古で節税も!不動産の課税標準

不動産の固定資産税も、一般的な取引価格の70〜80%程度と言われていますが、土地の場合と異なり、評価時点に不動産を新築する場合の建築費から、経過年数に応じた資産価値の減価を差し引いて計算されます。

建築年数によって課税対象額が減額されるため、リフォーム工事施工により状態が良い、もしくは好立地で入居者が見つけやすい中古不動産のオーナーになれば、課税対象額を大幅に下げられる可能性があります。

税額を6分の1にする「課税標準」の特例とは?

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不動産のオーナーになると、毎年支払わなければいけない固定資産税。不動産投資をする上でとても悩ましいものですが、固定資産税にはさまざまな特例措置が用意されています。

特に代表的なものは、不動産が建てられている「住宅用地」に適用される、固定資産税の課税標準特例です。

この特例によって、固定資産税の課税対象になる国土交通省が定めた宅地の価格(固定資産台帳に登録されている価格)を最大6分の1にまで減らすことができます。

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例えば、東京23区の平均地価である1㎡あたり89.4万円の宅地を300㎡所有した場合には、下記のような計算で、納税額が算出されます。

固定資産税の課税標準への特例

面積要件 特例適用範囲
200㎡以下の宅地 登録価格の6分の1
200㎡を超える宅地 登録価格の3分の1
都内の宅地300㎡に特例を使用した場合の納税額

・200㎡までの部分:89.4万円×200(㎡)×6分の1×0.014(固定資産税1.4%)
=41万7200円

・200㎡を超える部分:89.4万円×100(㎡)×3分の1×0.014(固定資産税1.4%)
=41万7200円

・固定資産税額の合計:83万4400円

都内の宅地300㎡に特例を使用しない場合

・89.4万円×300(㎡)×0.014(固定資産税率1.4%)=375万4800円

という計算が成り立ち、特例を使えば、毎年292万400円の固定資産税を節約できます。

さらなる節税に役立つ「路線価」の見極め方

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しかし、これだけでは、まだまだ固定資産税の支払いが不安だと感じていらっしゃる方も多いのでは?

もし、もっと固定資産税を節約したいとお考えでしたら、「路線価」に注目してみると良いでしょう。

「路線価」とは、固定資産税の課税対象額になる「課税標準」を決める際に使う指標の一つで、一定の距離を持つ鉄道路線に対して価格が決められています。

その路線に面している宅地はすべて同じ価格という考え方が用いられており、形状などによって価格補正が行われています。

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2015年度に発表の路線価が最も高かったのは、「銀座中央通り」(東京都中央区)の1㎡あたり2690万円でした。

2015年都道府県別最高路線価エリア

都道府県 最高線路価の所在地 最高線路価 地下変動率
東京都中央区 銀座5丁目 中央通り 2690万円/㎡ 14.2%
大阪府大阪市 北区角田町 御堂筋 832万円/㎡ 10.1%
愛知県名古屋市 中村区名駅1丁目 名駅通り 736万円/㎡ 11.5%
神奈川県横浜市 西区南幸1丁目 横浜駅西口 713万円/㎡ 7.1%
福岡県福岡市 中央区天神2丁目 渡辺通り 500万円/㎡ 5.3%

(国税局調べ)

都道府県別の路線価ランキングと各地の最高路線価の所在地を示したものが上の表です。

一般的に路線価が高めに評価されている土地の方が、課税標準額も高めに見積もられる傾向にあり、毎年支払う固定資産税額の負担増にもつながります。

2015年のデータを見ると、都心の高値安定傾向と、大阪や名古屋といった地方都市での地価上昇傾向が見られます。

下の表は、2016年の地価公示価格を示したものです。

エリア 地価 地下変動率
大阪府大阪市中央区 181.2万円/㎡ 21.65%
愛知県名古屋市中村区 100.6万円/㎡ 7.08%
沖縄県那覇市 16.5万円/㎡ 2.88%
北海道虻田郡倶知安町 1.7万円/㎡ 5.40%
沖縄県那覇市 16.5万円/㎡ 2.88%
東京23区平均 89.4万円/㎡ 2.08%

(国税局調べ)

国土交通省調べによる2016年の地価公示価格をみても、東京の高値安定傾向と、大阪や名古屋のようなLCC就航による外国人観光客の増加や、再開発が盛んな地方都市の顕著な伸びが見られます。

地価が上昇している地方都市の魅力は、都心よりも収益率が高い「利回り10%」を超える物件が、都心よりも格安で購入できる点です。

また、都内では購入できない主要エリアの一等地での不動産投資や、ビルを一棟使った大胆な投資が少額で出来る点も魅力です。

地方都市は少額から不動産投資をスタートでき、毎年支払う固定資産税も少なく済ませられる傾向にあります。

そのため、高利回りの物件を手に入れれば、都心よりも効率良く投資を成功させられる可能性を秘めていると言えるでしょう。

節税するなら、地方の中古物件がオススメ!?

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東京への人口一局集中が問題になっていますが、このように地方にも人口が増加しているエリアがあり、人口が増えているエリアの物件を購入すれば、高い需要があり、収益が得られやすいと言えるでしょう。

需要を見極めれば、安定した家賃収益が得られる可能性が高くなると言えるでしょう。

もし、都心部で思うような価格帯の物件が見つからないようでしたら、地方の人口増加エリアに物件探しを広められてみてはいかがでしょうか?

対処法3 : 新築物件にこだわらない

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不動産投資をする際に、必ず考えなければいけないのが固定資産税です。

毎年支払わなければいけない税金ですが、計算方法が複雑でお悩みの方も多いのでは?

もし、少しでも毎年支払う固定資産税を節約したいとお考えでしたら、固定資産の課税対象額が低めに設定されている中古物件や、路線価が低い地方都市の物件を利用した不動産投資を検討されてみてはいかがでしょう?

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