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取引相場より高くマンションを売却するための投資不動産の選び方

国土交通省が発表した2016年2月の全国不動産取引件数は、戸建住宅が前年同月比の6.6%増、マンションは1.5%増、アパートが14.4%増と軒並み高い数字を記録するなど、盛況な不動産業界。

マスメディアでの報道に触れるたびに、新たな物件の購入を検討されている方も多くいらっしゃると思います。

しかし、国土交通省が発表した地価公示をみると、全体的に地価高騰傾向にあり、「悩んだものの、結局物件の購入には至っていない」、「将来不動産の売却も検討しているので、現在の市場では収支が得られるか心配だ」といったご経験はございませんか?

今回は、「不透明な情勢が不安で投資物件が購入できていない」という方のために、将来相場より高く売却できる投資不動産の選び方をご紹介します。

エリアのニーズを見極める

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あなたが投資を検討されている地域には、どんな特徴がありますか?

物件を購入する際には、事前に地図などを見ながら周辺エリアの特徴を調べましょう。例えば工場が集中する地域と緑が多い住宅街では、住民層や需要のある物件も大きく異なります。

また、将来的に鉄道の開通や再開発工事などが予定されている場合には、環境の変化に伴い、物件の需要が変わる可能性も考えられるため、物件そのものだけではなく、周辺エリアの特性や、住民層、不動産情勢といった情報を必ず調べましょう。

中古物件も視野に入れる

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「新築物件は、高額でなかなか手が出ない」、「資産に余裕はあるものの、人気エリアの新築は、抽選が当たらず購入できていない」とお悩みでしたら、一度、中古市場にも目を向けられてみるのも一つの手かもしれません。

中古物件のメリットは価格の安さと、運用プランの立てやすさです。

一般的に不動産は新築時に一番資産価値が高く、「中古物件」になった途端に、新築時の20%ほど価値が下がると言われています。

その一方、一度「中古」とみなされた物件の資産価値は、築15年が経過する頃まで緩やかに下がり、その後は新築時の半額程度の価値で、ほぼ横ばいに推移します。

資産価値の低下が緩やかな中古物件と使った投資は、新築物件を利用するよりも運用プランが立てやすい傾向にあります。

またそれだけではなく、新築時の人気や、入居率などのデータを見極めた物件探しができるため、新築物件よりもより現実的な運用プランを組むことが可能です。

もし新築物件が購入できず、投資には至っていないようでしたら、中古不動産市場に視野を広げれば、あなたの投資プランに見合った物件が見つけられるかもしれません。

利回りは高い方が良い

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どのエリアの物件を購入する場合であっても、できる限り「利回り」が高い物件を選んだ方が、売却時に有利になるケースがあります。

エリアや資産状況によって違いはありますが、一般的に高利回りの不動産は、一定の需要があると言われているため、建築から30〜40年以上経過している場合でも、15%以上の高利回りで、9割以上埋まっている物件であれば、比較的売却しやすい傾向にあります。

もし、築年数が経過している物件でも、利回りや入居率が高い物件にはチャンスが潜んでいる可能性があるので、選択肢に含めてみると良いでしょう。

参考:「会社に勤めながら資産を作る不動産投資入門」 志村義明 日本実業出版社

人口増加エリアを調べる

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不動産を高額で売却するためには、資産価値が維持されていなければなりません。
そのために考慮しなければならないのが、購入エリアの将来的な人口です。

現在、日本は人口約1億2000万人と言われていますが、少子高齢化傾向にあり、将来的には1億人を割り込むという研究データも発表されています。

しかし、人口減少傾向にある日本でも、人口が増加しているエリアがあります。

人口が増加している都道府県と地価公示価格
都道府県 人口増減率(2013年) 地価公示価格(2016年) 地価変動率
全国 -0.17 19.1万円/m2 5.94%
東京都 0.53 89.4万円/m2 2.08%
沖縄県 0.44 9.3万円/m2 1.96%
愛知県 0.21 15.9万円/m2 3.20%
埼玉県 0.14 14.9万円/m2 0.15%
神奈川県 0.13 23.5万円/m2 -0.66%
宮城県 0.11 9.6万円/m2 5.09%
滋賀県 0.09 6.1万円/m2 0.54%

東京都内を中心とする首都圏エリアは全体的に高値安定傾向が見られますが、全国的には、お手軽価格で購入できる人口増加エリアがあります。

「少ない予算で不動産投資を始めてみたい」、もしくは「都心には予算に見合う物件が見つからない」という方は、地方都市の人口上昇エリアにある物件で、不動産投資をスタートさせるのも選択肢の一つです。

購入予定エリアの地形を調べる

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不動産を購入される際には、必ず事前に周辺エリアの地形を調べましょう。

先日も熊本県で大きな地震がありましたが、日本では毎年のように自然災害が発生しています。

自然災害は、各地の類似地形の地価変動に影響を与えるケースがあるため、購入エリアの地理的な特性をきちんと調べておきましょう。

最近では、2011年の東日本大震災の時に、液状化現象が見られた埋め立て地の地価下落と、高台エリアの地価上昇が見られました。

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下記は、震災後から現在までの人気が高い東京のベイエリア周辺の地価を示したものです。

どのエリアも震災後には大幅な地価下落がみられ、資産価値が戻るまでには数年の期間を要していることがわかります。

震災以降の東京ベイエリアの地価推移
  国際展示場駅 豊洲駅 汐留駅
地価公示価格 変動率 地価公示価格 変動率 地価公示価格 変動率
2011 99.8万円/m2 -8.44% 80.4万円/m2 -1.95% 713.0万円/m2 -6.18%
2012 94.7万円/m2 -5.11% 61.1万円/m2 -23.94% 692.0万円/m2 -2.95%
2013 92.8万円/m2 -2.01% 61.8万円/m2 0.98% 691.0万円/m2 -0.14%
2014 95.3万円/m2 2.69% 65.0万円/m2 5.34% 733.0万円/m2 6.08%
2015 97.0万円/m2 1.78% 68.1万円/m2 4.69% 788.0万円/m2 7.50%
2016 99.7万円/m2 2.78% 71.5万円/m2 4.92% 867.0万円/m2 10.03%

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都道府県 地価公示価格 地価上昇率
千葉県木更津市 3.4万円/m2 2.37%
千葉県袖ケ浦市 3.7万円/m2 0.99%

一方、同じ東京湾沿岸の千葉県木更津市や、袖ケ浦市では、高台エリアを中心に地価上昇が見られました。

地価上昇の背景には、東京湾アクアラインの値下げや、大型アウトレット建設などの要素もありますが、震災後には海周辺エリアでの地価下落傾向が見られたことから、津波などの災害に強い地形が上昇の起因であると推測されます。

自然災害は不動産価格に影響を与えるだけでなく、一旦不動産価値が下落すると、回復までには年月を要することも多くあります。
あなたが思い描いた運用プランに悪影響を与える恐れもあるので、物件を探す際には、周辺エリアの地形を調べ、地価下落のリスクがないか確認しましょう。

周辺エリアの開発計画を調べる

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将来的に、周辺エリアで再開発計画がある場合は、不動産価値が急激に上昇するケースも見られます。

2016年に急激な地価上昇を見せたのは、LCC就航による外国人観光客で賑わいを見せる、大阪の心斎橋周辺エリアでした。

道頓堀にも近い心斎橋商店街では、45.1%の地価上昇率を記録し、全国1位。
(心斎橋2-8-5 82万7000円/㎡)

大阪では、梅田駅周辺や外国人観光客増大に伴うホテルの新築計画なども予定されており、今後も地価変動の可能性を秘めたエリアです。

再開発計画は、不動産価格に大きな影響を与える場合があるので、物件の購入前に役所などに出向き、情報を調べるようにしましょう。

不動産投資は高利回りの中古物件にチャンスあり!?

引き続き活発な動きを見せる不動産業界。

不動産投資に関心はあるものの「新しい物件を買いたいと思っているけれど、実際に購入できていない」、「興味はあるけれど、今は高いから不動産は買わない」などと、実際の行動には移せていない方も多いと思います。

もし、将来的な投資不動産の売却も視野に入れて物件探しをされているようでしたら、今回ご紹介させていただいたポイントを参考に、投資不動産を探されてみてはいかがでしょうか?

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不動産投資のプロフェッショナルが、投資に関わる市況や知識などを、プロならではの視点からわかりやすくお伝えしていきます。日々変化するトレンドを逃さずチェックしてください。

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