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不動産取得税だけじゃない!マンション購入時に必要な税金を紹介します

2016年2月のマンションアパートの取引件数は、前年同月比14.4で%
(国土交通省調べ)と盛況な不動産業界。

新たに投資物件の購入を検討されている方も多いのではないでしょうか?

とはいえ、不動産の運用プランを考える際に、切り離せないものが「税金」です。税金の種類は多く計算も複雑なため、実際いくら払えば良いのかわからないと方も多いことでしょう。

そこで今回は、実際にマンションを購入した時に必要な税金の種類と、その目安額をご紹介します。

不動産の購入時に必要な税金は?

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実際に不動産を購入すると、支払う必要がある代表的な税金として、下記のようなものがあります。「思ったよりも高額だった」と感じられる方も多いので、不動産そのものの価格だけではなく、税金のことを考えて、物件を選ぶことをオススメします。

不動産購入時に支払う主な税金

・消費税:宅地は非課税。建物部分×消費税率の支払いが必要です。
・不動産取得税:不動産を取得した時に必要な税金です。
・登録免許税:登記の移転、登録をする際に必要な税金です。
・印紙税:契約書に課税される税金です。

5000万円の不動産を購入した場合の税金は?

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不動産購入時に、支払わなければいけない税金ですが、計算方法はまちまちで、頭を抱える方も多いのではないでしょうか?

今回は5000万円(宅地価格3000万円、住宅価格2000万円)の中古不動産を一棟購入する場合を想定し、実際に支払う税金を計算してみました。

税金のなかには、実際の購入価格ではなく、固定資産台帳価格が課税対象となるものがありますが、一般的な目安とされている購入価格の70%を目安にしています。

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不動産の購入で、支払わなければならない税金は下記の通りです。今回例にした5000万円のマンションを購入すると、少なくとも295万円の税金を支払う必要があります。

  宅地 家屋 合計
消費税 非課税
0円
2000万円×0.08(税率8%)
160万円
160万円
不動産取得税 2100万円×2分の1(特例措置)×0.03(税率3%)
31万5000円
1400万円×0.03(税率3%)
42万円
73万5000円
登録免許税 2100万円×0.015(税率1.5%) 1400万円×0.02(税率2%)
28万円
59万5000円
印紙税 取引金額が1000万円を超え、5000万円以下の場合
2万円
2万円
  295万円

意外に負担が大きい税金の支払い。投資プランやローンの返済にも大きな影響を与えるので、あらかじめ予算に余裕を持った物件探しをするようにしましょう。

5000万円の不動産にかかる固定資産税は?

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税金の支払いは、不動産購入時だけではありません。収益物件を所有していると、毎年必ず固定資産税の支払いが必要になります。

固定資産税の課税対象(課税標準)額は、実際の売買価格ではなく、「固定資産税台帳価格」を元に決められます。

「固定資産税台帳価格」は、一般的に取引価格の70〜80%程度と言われており、

「実際の取引価格×0,7(課税標準価格の目安70%)×0.014(固定資産税率1.4%)」という計算式で、大まかな目安がわかります。

例えば5000万円の中古物件を購入した場合

・5000万円×0.7(課税標準価格の目安70%)×0.014(固定資産税率1.4%)

という式により、毎年49万円の固定資産税の支払いが発生することになります。

5000万円の物件購入で得られる家賃収入は?

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仮に、この物件が満室想定利回り13%だったと想定すると、毎年650万円の収入が得られ、固定資産税額を差し引いた601万円が1年あたりの家賃収入になります。

※物件の所在する地域によっては、固定資産税の他に都市計画税(資産台帳価格×税率0.3%)の支払いが必要なケースもあります。

固定資産税の支払を抑える物件の選び方

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意外に支払い額が多い固定資産税。毎年支払が必要な固定資産税を節約するには、どうすれば良いのでしょうか?

ここでは、固定資産税の支払を抑えられる物件選びの方法をご紹介します。

もし、投資物件の購入を検討されているようでしたら、参考にされてみてはいかがでしょうか?

特例が使える物件を選ぶ

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固定資産税には、納税額を減らすためにさまざまな特例が用意されていますが、そのなかで最も一般的なものが、「住宅用地の特例」です。

これは建物が建っている「住宅用地」の課税標準が、最大6分の1になる制度です。

住宅用地に対する固定資産税の軽減特例
面積要件 特例適用範囲
200m2以下の宅地 登録価格の6分の1
200m2を超える宅地 登録価格の3分の1

例えば、先ほどご紹介した5000万円の不動産と同じ、3000万円の宅地を所有していた場合

・特例を使わない場合:3000万円×0.7(課税標準の目安)×0.014(固定資産税率1.4%)=29万4000円
・特例を適用した場合:3000万円×0.7(課税標準の目安)×6分の1(特例)×0.014(固定資産税率1.4%)=4万9000円

と24万5000円も節約できます。

この特例は大幅に納税額を節約できる一方、更地には適用されないため、使用できる条件に注意するようにしましょう。

固定資産税台帳価格を下げる

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固定資産税を抑えるためにより有効なのが、固定資産税台帳価格の評価が低い不動産を購入することです。

固定資産税は実際の取引価格ではなく、固定資産台帳価格が課税の対象になります。

一般的に都心部は高めに設定されていますが、固定資産台帳価格の見直しは3年に1回のため、需要拡大により急激に上昇しているエリアや、地方都市などに比較的よく見られる高利回り物件を購入すれば、固定資産税の支払額を減らせる可能性があります。

2016年の地価公示価格を見ると、首都圏の高値安定傾向と外国人観光客の増加や再開発事業が盛んな大阪、名古屋といった地方都市の大幅な地価上昇が見られました。

2016年の地価公示価格
エリア 住宅地 商業地 全用途
全国 ▲0.2 0.9 1.1
東京圏 0.6 2.7 1.1
大阪圏 0.1 2.7 0.8
名古屋圏 0.8 3.3 1.3
地方中枢都市 2.3 5.7 3.2

国土交通省調べ。地方中枢都市は札幌、仙台、広島、福岡の平均です。

再開発事業や鉄道路線の新設などは、不動産価格を変動させるケースも見られるので、もし「なかなか良い物件が見つからない」という方は、地方都市に目を向けて見るのも一つの方法です。

資金に余裕を持った上での物件選びが成功の鍵!?

不動産を購入すると、支払わなければならないのが税金です。

毎年多くの税金を支払わなければいけないので、資産に余裕を持った物件選びが、投資の成功には必要不可欠と言えるでしょう。

今回ご紹介させていただいた、節税の方法はごく一部ですが、もし新規の投資を検討されているようでしたら、物件選びの指針にされてみてはいかがでしょうか。

ライター紹介About the Writer

プレミアムバリューバンク

不動産投資のプロフェッショナルが、投資に関わる市況や知識などを、プロならではの視点からわかりやすくお伝えしていきます。日々変化するトレンドを逃さずチェックしてください。

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