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まずは登記欄の名義を見よ!?空き家を活用したい投資家が気をつけるべきこと

地価が高騰する都心部を中心に、引き続き堅調な不動産業界。新規の不動産投資をご検討されている方もいらっしゃるのではないでしょうか?

一方、近年深刻になっているのが空き家問題です。総務省の調べによると、平成25年の空き家は820万戸。日本全体の13.5%が空き家という数字が発表されています。

「手つかずのままの空き家を、投資や運用に生かせないだろうか?」と、考える投資家の皆さんは多いと思いますが、何らかの複雑な事情を抱えており、物件購入や、運用には至らないというケースも見られます。

ここでは、実際にみられる事例をもとに、空き家を投資不動産にする場合の気をつけるべきポイントや、対策方法を紹介します。

もし、空き家を使った少額不動産投資に関心があるという方は、参考にされてみてはいかがでしょうか。

税金や相続制度 空き家を生み出す複雑な問題

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「空き家」として長期間放置されていた不動産は、何らかの複雑な事情を抱えていることがあります。ここでは、実際にみられる事例をもとに対策方法を紹介します。

「空き家」状態が続いている家は、住人の死亡した後、誰も住むことがなく放置されているケースが見受けられます。

住むことがない家をそのままにしている背景には、

・固定資産税対策
・修繕や解体費用
・相続手続の事情

などの金銭的事由があるケースが多く人間関係が複雑に絡み合う場合には、購入者の対応や負担も増える傾向にあります。

税金が最大6分の1に!空き家増加は「固定資産税」が原因だった

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不動産を所有していると、毎年1回、市町村に固定資産税を支払わなければなりません。

固定資産税は、不動産の売買価格ではなく、役所などで決められる「固定資産税登録台帳」に1.4%の税率を掛けたものが実際の納税額になります。

課税対象額になる「登録台帳価格」は、不動産販売価格の60〜70%程度のことが多く、大まかな目安は簡単に計算ができます。

固定資産税率と住宅用地の特例制度

区分 状態 固定資産税率
更地 何も建物が無い状態 課税標準の1.4%
小規模住宅用地 住宅1戸につき200m2まで 課税標準×1/6×1.4%
一般住宅用地 住宅1戸につき200m2を超えた部分 課税標準×1/3×1.5%

この「固定資産税」には、住宅が建っている土地への税金が軽減される「住宅用地の特例」があり、空き家が増える原因になってきました。

平成27年からは、倒壊の恐れや衛生上問題があるような「特定空き家」にはこの適用が除外されることが決まりましたが、投資対象となるような中古不動産に対する影響は、まだまだ不透明な部分もあります。

修繕費用や運用効率が不透明な「空き家」はプロのサポートが必須

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「空き家」といっても、その建物の規模や状態はさまざまです。

物件の状態次第では、多大なリフォーム費用が必要になるケースが見受けられ、投資プランにも大きな影響を与えることが想定されます。

リフォーム箇所にもよりますが、水周り周辺の簡単なものの場合は30〜50万円程度、内装や外装を含めた大規模なものだと数百万円にも及ぶケースが見受けられるので、物件の状態と投資運用プランをより精査する必要があります。

個人的に売買するケースなども見受けられますが、もし可能ならば中古物件や投資物件を専門的に扱っている業者に相談し、プロのサポートを受けた方が、投資を成功させる可能性は高くなるでしょう。

その空き家は誰のもの?購入前に登記のチェックを忘れず

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空き家が放置されている背景には、住民の方の家庭事情や相続の問題が存在しているケースがあります。

不動産は、「登記」と呼ばれる書類に名前が書かれている方が所有者になります。しかし、住民の死亡や遺産相続による家族の話し合いのもつれなどにより、家の所有者が誰なのかが特定できず、長期間放置せざるを得ない状況が続くことも想定されます。

建築年数や立地が良い不動産の場合には大変魅力的に見えるケースもありますが、いつ終着を迎えるかわからない他の家の相続問題に巻き込まれるリスクもあります。

もし、空き家を利用した投資を検討されているようでしたら、ご自身で情報を集めるだけでなく、中古不動産の運用ノウハウを持つ業者に相談するなど、専門家の意見を聞いてから物件を購入するようにしましょう。

空き家を効率的に運用するには?

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空き家は、長期間メンテナンスをしなかったことにより、周辺の住民の方々にも迷惑をかけている場合もあります。

例えば、害虫の発生や伸びきった雑草などで近隣住民の方に迷惑をかけていた場合には、新規のオーナーであるあなたにも、厳しい監視の目が及ぶことになります。

周辺住民との予期せぬトラブルや、投資物件として利用できるところまで物件の状態を回復するには、金銭的や肉体的にも負担を強いられることになるでしょう。

もし、空き家を利用した投資を、本気で成功させたいと考えているのなら、中古不動産の管理ノウハウや、投資物件の販売実績がある業者に相談してから、物件を選ぶようにしましょう。

どんなに好立地、好条件な物件であっても、投資という観点で見ると効率が悪い場合もあります。一定期間収益を上げることを目的とした投資不動産は、居住用の住宅選びとは選択基準が異なるので、プロの意見に一度は耳を傾けたうえで、決断すると良いでしょう。

税金や相続制度 空き家を生み出す複雑な問題

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顕著な成長を続ける不動産業界の裏で、問題視されている「空き家」。

低価格で好立地な物件を手に入れられる可能性もあり、魅力的に感じられている方も多いのではないでしょうか。

しかしさまざまな方の主張の狭間に置かれた空き家は、運用効率を悪化させる事情を抱え、リスクが高いケースも見受けられます。

もし、空き家を使った不動産投資を検討されているようでしたら、ノウハウのある業者にきちんと相談し、運用プランを見極めた上で物件を選ぶようにしましょう。

ライター紹介About the Writer

プレミアムバリューバンク

不動産投資のプロフェッショナルが、投資に関わる市況や知識などを、プロならではの視点からわかりやすくお伝えしていきます。日々変化するトレンドを逃さずチェックしてください。

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