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隣の木を切ったら犯罪!?不動産でのトラブルを防止に役立つ5つの事例

国土交通省発表によると、2016年3月分のマンション、アパートの取引は前年同月比の22%増加。

参考:
http://www.mlit.go.jp/report/press/totikensangyo05_hh_000097.html

不動産業界の活発な情勢に刺激され、新たな投資用不動産の購入を検討されている方も多いのではないでしょうか。

投資をする以上、少しでも効率的な不動産の運用を心掛けたいものですが、不動産のオーナーになると、予期せぬトラブルに見舞われることもあります。

深刻な場合には利回りに悪影響を与える可能性もあるため、出来る限りリスクに対する対策を考えておきたいものです。

今回は、不動産を所有した際によく見られるトラブルと、その解決方法をご紹介します。物件の購入前に、効率的な運用を目指についても考えられてみてはいかがでしょうか。

近隣住民とのトラブル対処法

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不動産のオーナーになった時に気をつけなければいけないのが、近隣住民とのトラブルです。投資家であれば、収益にも悪影響を与える恐れがあるので、何としても避けたいところです

ここでは、実際に法律の条文に記載されている不動産を巡るトラブルに関する考え方をご紹介します。

その1:10年前の3割増!ゲリラ豪雨が近隣トラブルに

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地球温暖化に伴いゲリラ豪雨などが増えてきています。その回数は10年前の3倍とも言われ、今なお増加傾向にあります。

そして、このゲリラ豪雨の際に隣の敷地に溢れ出る雨水が、近隣トラブルに発展する場合があります。

自身の土地を雨から守りたいという思いから、雨水をせき止めたり、近隣の家に流れやすくするような工作物を設置する事例が見られますが、これらは民法でも条文に書かれ、禁止されている行為です。

そして、雨水が原因で、隣人同士の裁判に発展した事例も見られます。

代表的なものとしては、隣地から流れ出る雨水を防ぐための工事費用を求めたケースなどが見られますが、結果はその状況によりさまざま。土地の状態や立証内容により、一概ではないようです。

効率的な不動産投資の妨げにもなる近隣住民とのトラブルは、オーナーとしては何としても避けたいところですが、物件の購入時に必ず見学したり、地図で購入予定エリアの地形や地盤を調べることがトラブル防止には有効です。

それでも、購入後にトラブルに遭遇してしまった場合には、管理会社などの第3者を交えた話し合いで、などの出来る限り柔軟な姿勢で解決を図るように努力しましょう。

その2:知らぬ間に犯罪者?隣家の木には要注意!

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あなたが所有物件をきちんと管理していたとしても、近隣エリアが必ずしも同じような状態の不動産ばかりとは限りません。

もし、隣家の管理が行き届いていない場合には、運用を妨げる要因になるばかりか、思わぬトラブルに巻きこまれる可能性があり、冷静な対応が求められます。

例えば、隣地にある木があなたの所有地内まで伸び、通行の妨げになっている場合。

隣地のオーナーが長い間放置されていると、つい手を加えたくなってしまいますが、もし枝を切り落としてしまったら、あなたは犯罪者になってしまう可能性があります。

民法によると、木や雑草などは、根がある土地を基準に権利者が決められます。そのため、隣地に生えている草木を勝手に切ってしまうと、罪を問われてしまう可能性もあります。

全国の約10%が空き家と言われている現在、必ずしも権利者と直接話ができる物件ばかりとは限りませんが、勝手な判断は思わぬトラブルを巻き起こしかねません。まずは隣地の所有者とのコミュニケーションを最優先にしましょう。

その3:オーナーを悩ませる家賃トラブルを解決するには?

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不動産のオーナーになると、家賃の不払いや遅延に関するトラブルに遭遇することがあります。

民法の規定では、 家賃の不払いがあった場合には原則契約を解除できるとされており、信頼関係が著しく破壊された場合には、ただちに解除することも認められています。

しかし、実際に裁判所が出した判例などを見ると、6か月以上の不払い期間がないと実際に退出させることは難しいようです。

家賃の不払いは、裁判などに発展するケースもあり、解決に時間を要することも多く見られます。

もしトラブルに巻き込まれたら法テラス(http://www.houterasu.or.jp)などの無料で法律相談ができる施設に相談し、迅速な解決法を探してみましょう。

その4:感情論は絶対NG!住民の無断契約変更に要注意

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中古不動産を購入すると、物件の入居者がいる場合、前の所有者と締結していた契約条件のまま居住を続けることが一般的です。

しかしオーナー変更時に、入居者が、契約を自身の都合の良い解釈に変更し、トラブルへと発展するケースがあります。

代表的なものがペットに関するトラブルです。

ペット禁止物件と聞いて購入したにもかかわらず、購入後に入居者がペットを飼っていることに気づくというものです。

ペットに関する事例では、オーナーがいくら注意を促しても、入居者に動物に対する感情を語られるだけでまったく解決に至らないというケースは多く見られます。

不動産の安定経営に著しい影響を与えるのは間違いないですが、現実的にはただちに賃貸借違反になるわけではなく、ただちに退去させられないのが実情です。

購入前に不動産の現状や入居者の契約状況を確認する、空室が出た場合でも入居者審査基準を著しく下げないなど、ご自身でも予防策を考える必要があります。

それでもペットに関するトラブルが発生してしまった場合には、いきなり法的手段に出て感情を煽るのではなく、まずはマンション管理会社などの関係者を含めた協議から始めるようにしましょう。

その5:住民の無断賃貸は強制退去で解決できる?

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近年、ニーズ拡大が進んでいる民泊も、トラブルに発展するケースがあります。

多く見られるのが、入居者がオーナーに無断で転貸しているケースです。

民法では、不動産を転貸するためには、オーナーの承諾を得なければならないとされています。

国土交通省が公表している「賃貸住宅標準媒介書」にも無断賃貸が禁止事項の一つとして定められており、オーナーは違反した入居者と契約解除も認められています。

しかし実際には、無断転貸が繰り返される状況に発展しないと契約解除には至らないケースが多いので、空室があった場合でも入居審査をきちんと行い、家賃を払える利用者かどうかを見極める必要があります。

終わりに

多くの人が関係する不動産投資では、どんなに魅力的な物件を購入しても、わずかなすれ違いが大きなトラブルを生む可能性を秘めています。

今回ご紹介させていただいたトラブルの事例はごく一部ですが、実際の物件を探される前に、参考にされてみてはいかがでしょうか。

ライター紹介About the Writer

プレミアムバリューバンク

不動産投資のプロフェッショナルが、投資に関わる市況や知識などを、プロならではの視点からわかりやすくお伝えしていきます。日々変化するトレンドを逃さずチェックしてください。

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